Коммерческая недвижимость в Грузии для иностранцев: налоги, оформление и статус ИП

Коммерческая недвижимость в Грузии становится всё более востребованным активом как у местных, так и у иностранных инвесторов. Общий объём рынка уже превысил 30 млрд долларов, а среднегодовой рост оценивается в 7,5 %. В отдельных сегментах, например в Тбилиси, арендные ставки выросли на 22 % за 2022 год, и в 2023‐м тенденция сохранилась.

Кто может владеть коммерческой недвижимостью в Грузии

Приобрести объект может:

• иностранный гражданин,
• индивидуальный предприниматель (ИП) — в том числе с иностранным гражданством.

Налога на покупку недвижимости в Грузии нет.

Достаточно заключить договор купли‐продажи, который:

• не требует нотариального удостоверения (если стороны присутствуют лично),
• но может быть нотариальным по желанию или при участии доверенных лиц.

Документы подаются в Дом юстиции, где право собственности регистрируется в Публичном реестре.

Сроки регистрации

• 4 рабочих дня — 150 лари,
• 1 день — 270 лари,
• в день подачи — 350 лари.

Налоги на владение коммерческой недвижимостью

Собственник объекта становится плательщиком налога на имущество, если совокупный доход семьи превышает 40 000 лари в год.

Ставка устанавливается муниципалитетом:

• при доходе 40—100 тыс. лари — до 0,8 %,
• при доходе свыше 100 тыс. — до 1 % от рыночной стоимости объекта.

Декларация подается до 1 ноября, налог уплачивается до 15 ноября года, следующего за отчётным.

Подробнее: Налог на имущество в Грузии 2025: кто должен подать декларацию и как рассчитать сумму налога.

Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Если объект используется в экономической деятельности, собственник платит:

• подоходный налог (20 %),
• и при необходимости НДС (18 %).

Подоходный налог рассчитывается от разницы между арендной платой и расходами на обслуживание.

Если арендатор — компания или ИП, она выступает налоговым агентом и перечисляет налог за арендодателя. Если арендаторы — физлица, налог подаётся владельцем самостоятельно до 1 апреля следующего года.

НДС обязателен, если совокупный доход собственника за 12 месяцев превысил 100 000 лари. Регистрация плательщиком НДС — обязательна. Декларация подаётся ежемесячно до 15 числа.

Если доход снова упадёт ниже 100 000 лари, можно аннулировать статус плательщика НДС с нового года.

Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости

При продаже коммерческой недвижимости действуют два налога:

• подоходный — 20 %,
• и, при необходимости, НДС — 18 %.

Ситуации:

• если объект использовался в бизнесе менее 2 лет до продажи, платится подоходный налог 20 % от прибыли (разницы между ценой продажи и покупки);
• если не использовался более 2 лет — подоходный налог не взимается.

Если при продаже доход превысит 100 000 лари, продавец обязан зарегистрироваться плательщиком НДС. Декларация и уплата — до 15 числа следующего месяца после сделки.

Когда нужен статус ИП

Иностранцу, владеющему коммерческой недвижимостью, выгодно зарегистрировать ИП, если:

• объект планируется сдавать в аренду юридическим лицам,
• или продавец и арендатор — плательщики НДС.

В этом случае можно:

• получить вычет НДС 18 % при покупке объекта;
• начислять НДС на аренду, не теряя привлекательность для арендатора;
• официально получать доход и подавать декларации онлайн.

Режим «малого бизнеса» (1 %) при сдаче недвижимости не применяется. Доходы от аренды и продажи облагаются 20 % от чистой прибыли.

Может ли владелец коммерческой недвижимости получить ВНЖ

Да, если зарегистрирован как ИП и его доход превышает 50 000 лари в год. Это один из наиболее простых и прозрачных способов получить вид на жительство по бизнесу.

Подробнее о порядке получения ВНЖ читайте в статье ESPERO: ВНЖ Грузии по ИП: подробный гайд оформления ВНЖ Грузии.

Помощь ESPERO: юридическое и налоговое сопровождение сделок

Компания ESPERO помогает иностранным инвесторам приобрести, оформить и управлять коммерческой недвижимостью в Грузии.

Наши услуги включают:

• юридическую проверку объекта и договора;
• регистрацию сделки в Публичном реестре;
• оформление ИП и получение статуса НДС;
• налоговое консультирование и декларации;
• подготовку документов для ВНЖ.

Свяжитесь с ESPERO, если хотите безопасно купить или продать недвижимость в Грузии, получить налоговые вычеты и легализовать доход.