1—15 Kasım 2025 tarihleri arasında Gürcistan'da 2024 yılına ait emlak vergisi beyannamelerinin sunulması için yıllık kampanya düzenlenecektir. Bu vergi, ülkede kayıtlı gayrimenkul, arazi veya taşıt sahibi olan ve 2024 yılı toplam aile geliri 40.000 lariyi aşan tüm gerçek kişiler için geçerlidir.

Önemli tarihler:

• 1 Kasım 2025'e kadar — beyanname sunma;
• 15 Kasım 2025'e kadar — vergi ödeme.

Emlak vergisi — Gürcistan'da gayrimenkul sahibi olan yabancılar ve yerleşik kişiler arasında en sık sorulan sorulardan biri.

Kimler vergi ödemek zorundadır? Vergi tutarı nasıl hesaplanır? Birden fazla daireniz veya geçici plakalı aracınız varsa ne yapmalısınız?

Bu yazımızda, kimin vergi yükümlülüğü olduğunu, verginin nasıl doğru bir şekilde hesaplandığını ve yasada öngörülen indirimleri ayrıntılı olarak açıklayacağız.

Gürcistan'da emlak vergisi nedir

Emlak vergisi, Gürcistan Vergi Kanunu'nun 202—206. maddelerinde öngörülen yıllık yerel vergidir. Bu vergi, Revenu Service (RS.ge) tarafından yönetilir ve belirli oranlar ile hesaplama usulü belediyeler tarafından onaylanır.

Verginin temel amacı, mülk sahiplerinin gelirleri ve varlıklarının piyasa değerine orantılı olarak yerel bütçelerin finansmanını sağlamaktır.

Önemli olan şudur: emlak vergisi, gelir vergisi veya satış vergisi değil, kayıtlı mülkiyetin sahip olunduğu için ödenen bir vergidir.

Hangi tür mallar vergiye tabidir?

Vergi matrahına aşağıdaki kategoriler dahildir:

• Kamu sicilinde kayıtlı gayrimenkuller (konut ve ticari binalar, arsalar, tamamlanmamış inşaatlar);
• Gürcistan'da kayıtlı taşıtlar (geçici Gürcü plakalı araçlar dahil);
• araziler — gelir düzeyine bakılmaksızın beyan edilmesi zorunludur.

Vergi nerede düzenlenir

Bireylerin mülkiyet vergisi aşağıdaki yasal düzenlemelerle düzenlenir:

1. Gürcistan Vergi Kanunu — XX ve XXI. bölümler (202—206. maddeler);
2. Belediye meclislerinin kararları (sakrebulo) — kanunda belirlenen sınırlar içinde belirli oranlar belirler;
3. Vergi Dairesi'nin beyanname verme kılavuzu (her yıl RS.ge'de güncellenir).

Bu vergi neden Gürcistan'da yaşamayanları da ilgilendiriyor?

Gürcistan'da vergi mükellefi olmasanız bile, burada kayıtlı bir gayrimenkul veya araba sahibiyseniz, bu verginin kapsamına girersiniz. Vergi yükümlülüğü, ikamet ettiğiniz yer değil, sahip olduğunuz mülk nedeniyle doğar.

Örneğin:

• 2022 yılında Batum'da satın aldığınız bir daireniz varsa, emlak vergisi beyan etmeniz gerekir;
• geçici Gürcü plakalı bir aracınız varsa, bu da beyannameye dahil edilir;
• geliştiriciyle sadece ön sözleşme imzaladıysanız ve kayıt yaptırmadıysanız, vergi henüz hesaplanmaz.

Kimler vergiden muaftır?

Aşağıdakiler dahil olmak üzere belirli kategorilerdeki mallar vergiden muaftır:

• Gürcistan'da ikamet eden bir kişiden kiralanan mallar;
• yüksek rakımlı yerleşim yerlerinde bulunan mallar (statü verildiği tarihten itibaren 10 yıl süreyle);
• “İşgal Altındaki Topraklar” Yasasında belirtilen topraklarda bulunan mülkler — geçici olarak, çatışmanın çözülmesine kadar.

Muafiyetlerin tam listesi Gürcistan Vergi Kanunu'nun 206. maddesinde yer almaktadır ve bunu ayrı bir bölümde ayrıntılı olarak ele alacağız.

Beyannameyi zamanında vermek neden önemlidir?

Vergi tutarınız sıfır olsa bile (örneğin, aile geliriniz 40.000 lari'den azsa), bazı durumlarda beyanname vermek zorunludur.

Gecikme cezalarına neden olabilir:

• Vergi tutarının %5'i — 2 aya kadar gecikme durumunda;
• %10 — 2 aydan fazla gecikme durumunda;
• %0,05 gecikme cezası — her gecikme günü için.

Ayrıca, vergi daireleri beyanname zamanında sunulmazsa maksimum oran (%1) üzerinden vergi hesaplayabilir.

Emlak vergisi, mülkiyet, aile geliri ve mülkiyetin tescil tarihini dikkate almak gereken, karmaşık olmayan ancak formalize bir süreçtir.

Aşağıdaki bölümlerde, beyannameyi kimin vermesi gerektiğini, ev sahipliği gelirini nasıl belirleyeceğinizi, mülkün piyasa değerini nasıl hesaplayacağınızı ve RS.ge üzerinden beyanname verirken hatalardan nasıl kaçınacağınızı ayrıntılı olarak ele alacağız.

Gürcistan'da kimler emlak vergisi beyannamesi vermek zorundadır?

Temel kural

Emlak vergisi beyannamesi verme yükümlülüğü, aşağıdaki şartları sağlayan gerçek kişiler için geçerlidir:

1. Gürcistan'da vergilendirilebilir emlak (gayrimenkul, arsa veya taşıt) sahibi olanlar
2. ve aynı zamanda 2024 yılı için toplam ev sahipliği gelirleri 40.000 lari'yi aşmış olanlar.

Aile geliri 40.000 ₾'den az ise beyanname verilmesi gerekmez, ancak önemli istisnalar vardır — örneğin, arazi sahibi olmak gibi. Bunlar aşağıda açıklanmıştır.

“Vergilendirilebilir mülk” olarak kabul edilenler

Vergilendirmeye tabi olanlar:

• Kamu sicilinde kayıtlı gayrimenkuller (buna tamamlanmamış inşaatlar da dahildir);
• Gürcistan'da kayıtlı araçlar, geçici plakalı araçlar dahil;
• Arazi parselleri — gelirden bağımsız olarak.

Mülkiyeti sadece yılın bir kısmında elinizde bulundurmuş olsanız bile, vergi mülkiyet süresine orantılı olarak hesaplanır.

Örnek: Haziran 2024'te bir daire satın aldınız – beyannamenizi 2024 yılının tamamı için verirsiniz, ancak vergi sadece 6 ay (Haziran-Aralık) için hesaplanır.

Beyanname verme yükümlülüğünden muaf olanlar

Aşağıdaki kişiler beyanname verme yükümlülüğünden muaftır:

• ev sahipliği geliri ≤ 40.000 ₾ olan ve arazi sahibi olmayan kişiler;
• kayıtlı mülk sahibi olmayan vatandaşlar (örneğin, kiralık konut, sadece ön sözleşme);
• kiracılar ve leasing alanlar — mülk kamu sicilinde kayıtlı değilse.

İstisna: arazi

Araziye sahipseniz, aile gelirinizin toplamı 40.000 ₾'den az olsa bile beyannameyi mutlaka vermeniz gerekir. Arazi vergisi, belediye oranlarına tabi olan ve 1 Kasım 2025 tarihine kadar genel beyanname ile birlikte verilmesi gereken ayrı bir emlak vergisi unsurudur.

“Ev sahipliği” nedir ve toplam gelir nasıl hesaplanır

Ev sahipliği kavramı

Gürcistan Vergi Kanunu'nun 202. maddesinin 6. fıkrasına göre, ev sahipliği, mülk sahibi ve onunla birlikte yaşayan ve ortak bir evi paylaşan aile üyeleridir.

Ev sahipliği şunları içerir:

• eş;
• reşit olmayan çocuklar, üvey oğullar, üvey kızlar;
• ebeveynler, dedeler, nineler;
• reşit çocuklar, kardeşler, torunlar — birlikte yaşıyor ve ortak bir evi idare ediyorlarsa.

“Toplam ev geliri” nasıl belirlenir?

Toplam gelir, bir takvim yılı boyunca (bizim durumumuzda 2024 yılı) ev sahibi tarafından elde edilen tüm gelirlerdir, vergiler düşülmeden.

Aşağıdakiler dahildir:

• maaş (gelir vergisi kesintisi öncesi hesaplanan tutar);
• girişimcilik veya diğer ekonomik faaliyetlerden elde edilen gelirler;
• mülk satışından elde edilen kar, temettüler, faizler, hibeler, yardımlar ve diğer gelirler;
• küçük işletme statüsüne sahip bireysel girişimciler için – brüt gelirin %25'i hesaplamaya dahil edilir;
• statüsü olmayan bireysel girişimciler için – gelirin %100'ü.

Katılımcı	2024 yılı geliri	Durum	Toplam gelirde dikkate alınır
Baba (küçük işletme sahibi)	60.000 ₾	Bireysel girişimci (%1 vergi)	%25 × 60.000 = 15.000 ₾
Anne (işçi)	25.000 ₾	Fiziksel kişi	25.000 ₾
Çocuk	—	—	—
Toplam ev sahibi geliri	40.000 ₾	—	40.000 ₾ → beyanname sunulur

Ailenin gerçek geliri 85.000 ₾ olsa bile, emlak vergisi hesaplamasında sadece 40.000 ₾ dikkate alınır ve bu da eşiği aşar. Dolayısıyla, aile beyanname vermekle yükümlüdür.

Katılımcı	Gelir	Durum	Dikkate alınır
İvan Petrov	32.000 ₾	Fiziksel kişi	32.000 ₾
Toplam			< 40.000 ₾ → beyanname sunulmaz

Katılımcı	Gelir	Durum	Dikkate alınır
Baba	70.000 ₾	Statüsü olmayan bireysel girişimci	70.000 ₾
Anne	40.000 ₾	İşçi	40.000 ₾
Reşit olan oğul	20.000 ₾	Çalışıyor ve ayrı yaşıyor	❌ dahil değildir
Toplam ev sahibi geliri			110.000 ₾ → %0,8—1 oran uygulanır

Yabancı kaynaklardan elde edilen gelir

Emlak vergisi hesaplamasında, mülk sahibi Gürcistan vatandaşı değilse, 2024 yılında elde edilen tüm gelirler, yurt dışından elde edilen gelirler de dahil olmak üzere dikkate alınır.

İstisna: Gürcistan vatandaşlarının yabancı kaynaklardan elde ettikleri gelirler, toplam gelir hesaplamasına dahil edilmez.

Sık yapılan hata

Birçok vergi mükellefi, eşlerin ayrı gelir kaynakları varsa beyannamenin ayrı ayrı verilebileceğini yanlış bir şekilde düşünmektedir.

Bu doğru değildir: vergi, her bir malik için ayrı ayrı değil, ev sahipliğinin toplam geliri üzerinden hesaplanır.

Ana kriter, ev sahipliğinin geliridir. Bu gelir 40.000 ₾'yi aşarsa, mülk tek bir kişi adına kayıtlı olsa bile beyanname vermek zorunludur.

Bir sonraki adım, gelirin neleri içerdiğini, nelerin hariç tutulduğunu ve bunun vergi oranını nasıl etkilediğini anlamaktır.

Emlak vergisi için ev sahipliği gelirine dahil olanlar

Genel ilke

Gürcistan'da emlak vergisi amaçları için, ev sahipliği geliri, mal sahibi ve aile üyeleri tarafından takvim yılı içinde elde edilen, vergiler düşülmeden önceki toplam gelir (yani brüt gelir) olarak kabul edilir.

Bu kural, Gürcistan Vergi Kanunu'nun 202. maddesinin 6. fıkrasında belirtilmiştir.

Böylece, vergi dairesi hesabınıza giren “net” gelirinizi değil, işten, yatırımlardan, kiralamadan veya diğer kaynaklardan elde ettiğiniz tüm geliri değerlendirir.

Kategori	Örnekler	Muhasebe özellikleri
1. Ekonomik faaliyetlerden elde edilen gelir	Mal ve hizmet satışından elde edilen gelir, kira, serbest meslek, danışmanlık	Mikro işletmelerin gelirleri hariç, tam olarak dahil edilir.
2. Maaş (brüt)	Maaş, ikramiyeler, primler, tatil ve hastalık izinleri için yapılan ödemeler	Alınmış değil, tahakkuk etmiş olarak dikkate alınır.
3. Küçük işletme statüsüne sahip bireysel girişimcilerin geliri	%1 vergi ile çalışma	Ciro'nun %25'i oranında dikkate alınır.
4. Statüsü olmayan bireysel girişimcinin geliri	Genel vergi sistemi	Tam kapsamlı
5. Mülk satışından elde edilen gelir	Daire, araba, hisse senedi, kripto para satışı	Mülk 2 yıldan az süredir mevcutsa — tamamen dahil edilir.
6. Faizler ve temettüler	Mevduatlar, krediler, hisse senetleri	Tam olarak dahil edilir
7. Diğer gelirler	Maddi yardım, hibeler, ödüller, hediyeler	Madde 202(7)'deki istisnalara girmiyorsa

Gelir kaynağı	Toplam	Dikkate alınır	Sonuç
Maaş	36.000 ₾	%100	36.000 ₾
Bireysel girişimci (küçük işletme) geliri	60.000 ₾	%25	15.000 ₾
Araba satışı (1 yıl sahiplik)	20.000 ₾	%100	20.000 ₾
Toplam ev geliri			71.000 ₾

40.000 ₾ eşiği aşıldı → beyanname zorunludur.

Toplam gelire dahil edilmeyen gelirler

Liste kapsamlıdır (Gürcistan Vergi Kanunu, madde 202, fıkra 7). Gelir türü bu listede belirtilmemişse, varsayılan olarak hesaplamaya dahil edilir.

Kategori	Örnekler	Yorum
1. Miras, bağış, boşanma sonrası mal varlığı	Daire, araba, aile üyeleri tarafından verilen para	Aile üyelerinden alınanlar dahil edilmez
2. 2 yıldan fazla süredir sahip olunan konutların satışı	Ebeveynlerden miras kalan dairenin satışı	Gelir hesaplamadan çıkarılır
3. Mültecilerin ve yerinden edilmiş kişilerin mallarının ilk satışından elde edilen gelir	Devletten alınan konutların satışı	82. maddenin 1. fıkrasının n) bendi uyarınca muaf tutulur.
4. Mikro işletmelerin ve sabit vergi mükelleflerinin gelirleri	Çalışanı olmayan ve cirosu ≤ 30.000 ₾ olan bireysel girişimciler	Tamamen hariç tutulur
5. Gelir vergisinden muaf hayırsever gelirler	Fon veya STK'dan tedavi yardımı	82. maddenin 1. fıkrasının b1) ve b2) bentleri uyarınca muafiyet
6. Çalışan kişinin işverenin kişisel aracını kullanarak elde ettiği kazanç	İş için kullanılan kişisel araç için tazminat	Açılmıyor
7. Gürcistan vatandaşlarının yurtdışı kaynaklardan elde ettiği gelir	Maaş, serbest meslek, yurt dışından gelen temettüler	Tamamen hariç tutulur
8. Özel nitelikteki devlet tazminatları	Göçmenlere ve mültecilere yapılan tek seferlik ödemeler	Özel yasalar nedeniyle hariç tutulurlar.

Örnekler

Örnek 1:
Gürcistan vatandaşı, yabancı bir şirketten (Deel aracılığıyla) maaş alıyor ve Tiflis'te yaşıyor.
→ Yurt dışından elde edilen gelir, emlak vergisi hesaplamasına dahil edilmez.

Örnek 2:
Yabancı uyruklu bir kişi Batum'da bir daireye sahip ve Airbnb üzerinden kiralayarak gelir elde ediyor.
→ Kira geliri, kiracılar yabancı olsa bile toplam gelire dahil edilir.

Örnek 3:
Bir gerçek kişi, 2 yıldan fazla süredir sahip olduğu evi satmıştır.
→ Gelir, tutarı ne olursa olsun dahil edilmez.

Önemli açıklamalar

1. Emekli maaşları ve sosyal yardımlar, istisnalar arasında belirtilmedikleri sürece toplam gelire dahil edilir.
2. Özel şahıslardan alınan hediye ve hibeler, aile üyeleri arasında yapılan hediye alışverişi kapsamına girmedikleri sürece vergilendirilir.
3. Kripto para birimi mülk olarak değerlendirilir: satın alınmasından 2 yıl geçmeden satılması halinde elde edilen gelir toplam gelire dahil edilir.
4. Mülk taksitle satılmışsa, sadece alınan ödemeler değil, işlemin toplam tutarı dikkate alınır.

Kontrol listesi

Beyannameyi sunmadan önce şunları kontrol edin:

• 2024 yılına ait ailenin tüm gelirlerini (maaş, bireysel girişimci gelirleri, faizler, temettüler dahil) dikkate aldınız mı?
• Yalnızca Vergi Kanunu'nun 202(7) maddesinde açıkça belirtilen gelir türlerini hariç tuttuğunuzdan emin olun.
• Küçük işletme bireysel girişimci gelirini %25 oranında yeniden hesapladığınızdan emin olun.
• Gürcistan vatandaşı değilseniz, yurt dışı gelirlerinizi de dikkate aldığınızdan emin olun.

Emlak vergisini belirlerken geliri düşük göstermeyin — vergi dairesi verilerin doğrulanmasını isteyebilir. Özellikle ailenizde birden fazla gelir kaynağı varsa, tutarları önceden RS.ge veya muhasebecinizle karşılaştırın.

Mülkün piyasa değerini belirleme ve emlak vergisini hesaplama

“Piyasa değeri” nedir

Gürcistan Vergi Kanunu'nun 202. maddesinin 3. fıkrasına göre, mülkün piyasa değeri, bağımsız taraflar arasında açık piyasada satılabilecek tutardır. Basitçe söylemek gerekirse, bu, evinizin, dairenizin veya arabanızın raporlama yılının 31 Aralık tarihi itibarıyla (bizim durumumuzda 31.12.2024) satın alınabileceği gerçek fiyattır.

Önemli: Bu değer sicil veya kadastrodan alınmaz, mal sahibi tarafından belirlenir, ancak vergi dairesi belirtilen tutarın uygunluğunu kontrol etme ve açıkça düşük olması durumunda yeniden hesaplama hakkına sahiptir.

Piyasa değerini nasıl belirleyebilirim?

Üç yasal yol vardır:

1. Kendi değerlendirmen. Piyasadaki benzer nesneleri referans alırsın. Örneğin, myhome.ge, ss.ge, autopapa.ge siteleri. Önemli olan, yapay olarak yüksek veya düşük tutarların belirtildiği ilanları değil, ortalama gerçek fiyatları kullanmaktır.
2. Bağımsız değerlendirme. En güvenilir seçenek. Lisanslı bir değerleme uzmanından rapor sipariş edin (hizmetin maliyeti 100 ila 250 ₾ arasındadır). Raporda değerlendirme tarihi ve makul piyasa değeri belirtilecektir — vergi dairesi genellikle bu tür belgeleri itiraz etmeden kabul eder.
3. Kamuya açık verilere göre belirleme. Vergi dairesi, Kamu Sicili'ndeki işlem veritabanını veya bölgedeki benzer nesnelerle ilgili verileri kullanabilir. Ortalama fiyattan %30-40'tan fazla farklı bir tutar belirttiyseniz, yeniden değerlendirme olasılığı yüksektir.

Örnek

1. Batumi'de 50 m²'lik, deniz manzaralı, tadilattan geçmiş bir daire.
2. Piyasa fiyatına göre (2024 sonu itibarıyla) bu tür dairelerin fiyatı 110.000 ile 130.000 ₾ arasında değişmektedir.
3. 120.000 ₾ yazarsanız, vergi dairesi bu değeri sorgusuz sualsiz kabul eder.
4. 60.000 ₾ yazarsanız, açıklama isteyebilirler.

Aracın piyasa değerini nasıl belirleyebilirim?

Araçlar için aşağıdakileri referans alabilirsiniz:

• autopapa.ge, myauto.ge sitelerindeki ortalama fiyat;
• bağımsız bir değerleme uzmanının raporu (pahalı veya nadir modeller için);
• referans katalogları (NADA, Kelley Blue Book — ABD'den ithal edildiğinde).

Önemli: değer, aracın satın alındığı tarihten bağımsız olarak 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla belirtilir.

Vergi tutarını nasıl hesaplayabilirim?

Vergi oranı, ev sahipliğinin yıllık toplam gelirine bağlıdır ve belediye tarafından belirlenir (yasanın öngördüğü sınırlar içinde).

Ev sahipliği geliri (₾)	Bahis aralığı	Belediye tarafından belirlenir
40.000 ila 100.000 ₾	0,05—0,2 %	Örneğin, Tiflis — %0,1
100.000 ₾ ve üzeri	0,8—1 %	Örneğin, Batum — %0,9

Her belediye (sakrebulo) bu aralık içinde kendi özel oranını belirler. Bu oran, rs.ge web sitesinde “მუნიციპალური გადასახადები” (Belediye Vergileri) bölümünde kontrol edilebilir.

Örnek 1. Geliri 60.000 ₾ olan aile

Nesne: Tiflis'te bir daire
Piyasa değeri: 200.000 ₾
Aile geliri: 60.000 ₾
Belediye oranı: %0,1

Hesaplama: 200.000 × 0,1 % = 200 ₾ ödenecek tutar.

Örnek 2. Geliri 120.000 ₾ olan aile

Nesne: Batum'da bir ev
Piyasa değeri: 300.000 ₾
Aile geliri: 120.000 ₾
Belediye oranı: %0,9

Hesaplama: 300.000 × %0,9 = 2.700 ₾ ödenecek tutar.

Örnek 3. İki nesne ve orantılı mülkiyet

Nesne: 150.000 ₾ (tüm yıl mülkiyet)
Araba: 30.000 ₾ (1 Temmuz'da satın alınmış)
Oran: %0,1
Aile geliri: 70.000 ₾

Nesne	Maliyet	Dönem	Taban	Vergi
Daire	150 000 ₾	12 ay.	150.000 ₾	150 ₾
Otomobil	30 000 ₾	6 ay.	15.000 ₾ (½ yıl)	15 ₾
Toplam vergi:				165 ₾

Sahiplik süresini nasıl hesaba katmalı

Mülkü tüm yıl boyunca sahip olmadıysanız, vergi sahip olduğunuz ay sayısına orantılı olarak hesaplanır.

Formül: Vergi = (Piyasa değeri × Oran) × (Sahiplik süresi / 12)

Sık yapılan hatalar

• Piyasa değeri yerine kadastro değerini belirtmek (2—3 kat daha düşük).
• Geçici plakalı araçları dahil etmemek.
• Eş veya ebeveynleri dikkate almadan sadece kişisel geliri belirtmek.
• Başka bir belediyenin oranını kullanmak.
• Arazi beyanını unutmak.

ESPERO'nun önerileri

• Gerçekçi piyasa değerini belirtin (referans nokta: yıl sonu ilanları).
• Pahalı nesneler için (250.000 ₾ üzerindeki daireler, 50.000 ₾ üzerindeki otomobiller) — bağımsız bir değerlendirme yaptırın.
• Ekran görüntülerini ve raporları saklayın — bunlar kontrol sırasında işinize yarayacaktır.
• Yılın bir kısmında mülk sahibiyseniz — vergiyi orantılı olarak hesaplayın.
• RS'den bildirim beklemeyin — beyannameyi kendiniz sunmanız gerekir.

Emlak vergisini hesaplarken en önemli şey, piyasa değerini doğru belirlemek ve mülkün kayıtlı olduğu yerde geçerli olan oranı uygulamaktır. Değerlendirmedeki hatalar veya sürelerin kaçırılması, maksimum oran ve cezaların uygulanmasına neden olabilir.

RS.ge üzerinden Gürcistan'da emlak vergisi beyannamesi nasıl verilir

1. Verileri önceden hazırlayın

Vergi ofisine girmeden önce, elinizde aşağıdakilerin bulunduğundan emin olun:

Mülk listesi:

• adres, alan ve mülk türü (konut / ticari);
• Kamu Sicilinden kayıt numarası (varsa);
• araç bilgileri (marka, model, numara, kayıt tarihi);
• arazi bilgileri (kadastro numarası, alan, arazi kategorisi).

Finansal bilgiler:

• 2024 yılı için toplam ev sahipliği geliri;
• 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla her bir nesnenin piyasa değeri (tercihen onaylı — ekran görüntüleri, değerlendirme, rapor);
• belediyenizin vergi oranı (rs.ge → მუნიციპალალური გადასახადები adresinden kontrol edebilirsiniz) .

2. RS.ge kişisel hesabına giriş

Resmi web sitesine gidin: https://rs.ge ve aşağıdaki yöntemlerden birini kullanarak giriş yapın:

• Kimlik kartı (Gürcistan'da ikamet edenlerin kartındaki elektronik imza);
• RS Token veya Mobile‐ID;
• Kullanıcı Kimliği / Şifre — vergi numarası (Tax ID) olan yerleşik olmayanlar için.

Giriş yaptıktan sonra şu bölümü açın: Declarations → Property Tax (Individual) veya Gürcüce: განაცხადები → ქონების გადასახადი (ფიზიკური პირი).

3. Yeni beyanname oluşturun

“Create new declaration” / “შექმნა ახალი დეკლარაცია” düğmesine tıklayın.

Açılan formda birkaç sekmeyi sırayla doldurmanız gerekir:

Sekme 1. Genel bilgiler

• Yılı belirtin: 2024.
• Mülkün kayıtlı olduğu belediyenizi seçin.
• Vergi mükellefi olduğunuzu onaylayın.

Sekme 2. Gayrimenkul

Her bir gayrimenkulü ekleyin:

• tipi (konut / ticari / diğer);
• adresi ve kayıt numarası (varsa);
• piyasa değeri (₾ cinsinden);
• sahiplik süresi (2024 yılında ay olarak).

Gayrimenkul ortak mülkiyet ise, sadece kendi payınızı belirtin (örneğin, %50).

Sekme 3. Ulaşım araçları

Gürcistan'da kayıtlı araçları ekleyin:

• marka, model, plaka numarası;
• 12.2024 tarihi itibarıyla piyasa değeri;
• sahiplik süresi (ay olarak);
• kayıt türü (kalıcı veya geçici plaka).

Kayıtlı olduğunuz ancak fiilen kullanmadığınız araçları da eklemeyi unutmayın.

Sekme 4. Araziler

Aşağıdakileri belirtiniz:

• kadastro numarası;
• alan (m² veya hektar);
• kategori (tarım, tarım dışı);
• piyasa değeri (bölgenizdeki ortalama fiyatlara göre);
• vergi oranı (belediye tarafından belirlenir).

Araziden gelir elde edilmiyor olsa bile, vergi yine de beyan edilmelidir.

Sekme 5. Ev sahipliği geliri

Burada, 2024 yılı için ailenin toplam gelirini (serbest meslek gelirleri, maaşlar, temettüler vb. dahil) belirtmeniz gerekir.

Sistem, ev sahipliğinin hangi kategoriye girdiğini kendisi belirleyecektir:

• 000–100.000 ₾ → oran %0,05–0,2
• 000 ₾ üzeri → oran %0,8–1

Gelir ≤ 40.000 ₾ ise, RS vergi tahakkuk etmediğine dair bir bildirim gösterebilir.

4. Hesaplamayı kontrol edin ve beyannameyi onaylayın

Tüm bölümleri doldurduktan sonra sistem vergi ön hesaplamasını gösterecektir. Kontrol edin:

• her bir nesne için vergi tutarını;
• ödenecek toplam tutarı;
• alıcının bilgilerini (belediyeye bağlı olarak).

Her şey doğruysa, “Submit” / “გაგზავნა” düğmesine basın.

Beyannameyi gönderdikten sonra, gönderildiğini belirten bir PDF kopyasını indirebilirsiniz.

5. Vergiyi ödeyin

Beyannamenin onaylanmasından sonra “Pay tax” / “გადახდა” düğmesi görünecektir.

Vergiyi şu şekilde ödeyebilirsiniz:

• herhangi bir Gürcü bankasının (TBC, BOG, Credo vb.) çevrimiçi bankacılığı aracılığıyla;
• RS kasasında veya bankada — beyannamedeki bilgilere göre;
• sistem tarafından otomatik olarak oluşturulmuşsa QR kodu ile.

Ödeme tarihi: 15 Kasım 2025'ten önce.

İlk kez beyanname veriyorsanız

• Vergi numarası (Tax ID) kaydı sırasında vergi hesabı otomatik olarak oluşturulur.
• Erişim yoksa, RS.ge'deki “Recover access” formunu kullanarak veya en yakın Revenue Service ofisine şahsen başvurarak erişiminizi geri kazanabilirsiniz.
• Yabancılar, vekaletname ile temsilci aracılığıyla giriş yapabilirler.

Zamanında teslim etmeme sorumluluğu

İhlal	Para cezası	Ceza
2 aya kadar gecikme	Vergi tutarının %5'i	Günde %0,05
2 aydan fazla gecikme	%10	Günde %0,05
Beyanname hiç sunulmadı	Vergi, maksimum oran (1%) üzerinden hesaplanır.

ESPERO'dan tavsiyeler

• Beyannamenizi en geç Ekim ortasına kadar doldurun — Kasım ayında RS.ge sitesi sık sık aşırı yüklenir.
• PDF beyannamenizi ve ödeme emrinizi saklayın — bunlar ödemeyi kanıtlayan belgelerdir.
• Farklı belediyelerde birden fazla mülkünüz varsa, ayrı beyannameler verin.
• Yıl içinde mülk satışı yaparsanız, mülkiyet süresini belirtmeyi unutmayın.
• Gelirin tüm ev sahipliği için belirtildiğini, sadece bir aile üyesi için değil, kontrol edin.

Vergi beyannamesini RS.ge üzerinden, verileri önceden hazırlarsanız sadece 15—20 dakika içinde sunabilirsiniz. Önemli olan, son güne bırakmamak ve mülkün değerini düşük göstermemek: vergi dairesi, özellikle Batum, Tiflis ve Kutaisi'de piyasa fiyatlarıyla uyumu kontrol eder.

Mülkiyet vergisi beyannamesi verirken sıkça sorulan sorular ve tipik hatalar

Daire henüz inşaat halindeyse vergi ödemek gerekir mi?

Eğer inşaatçı ile sadece ön sözleşme imzalamışsanız ve gayrimenkul Kamu Sicilinde kayıtlı değilse, siz mülk sahibi sayılmazsınız ve vergi ödenmez.

Ancak: İnşaat tamamlanmış ve nesneyi zaten kaydetmişseniz (yerleşim belgesi olmasa bile) vergi, kayıt tarihinden itibaren tam olarak ödenir.

Beyanname her aile üyesi için ayrı ayrı mı verilir?

Hayır. Tüm ev sahipliği için tek bir beyanname sunulur, yani birlikte yaşayan ve ortak bir evi paylaşan tüm aile üyeleri için.

Reşit olan herhangi bir aile üyesi, ev sahibi adına beyanname verebilir, ancak bu durumda tüm aile üyelerinin (eş, ebeveynler, reşit olmayan çocuklar vb.) gelirlerini beyannameye dahil etmelidir.

Aile geliri 40.000 ₾'den azsa beyanname vermek gerekmez mi?

Doğru, çoğu durumda. Ancak bir istisna vardır: Eğer bir arsa sahibiyseniz, vergi sıfır olsa bile beyannameyi her halükarda vermeniz gerekir.

Bu, belediye yönetmeliklerinin bir gereğidir, çünkü emlak vergisi, mülkiyet vergisinin bir parçasıdır.

Araba yıl ortasında satın alındı — vergi nasıl hesaplanır?

Vergi, mülkiyet süresinin ay sayısına orantılı olarak hesaplanır.

Örnek:

• Araç 1 Temmuz 2024 tarihinde satın alınmıştır.
• Piyasa değeri – 30.000 ₾.
• Belediye oranı – %0,1.

Formül: 30.000 × %0,1 × (6 / 12) = 15 ₾.

Ortak mülkiyetli daire – vergi nasıl bölüşülür?

Her ortak, kendi payına oranla ödeme yapar.

Daire iki kişiye %50 oranında aitse, beyannamede her birinin piyasa değerinin yarısı belirtilir.

Örnek:

• Dairenin fiyatı: 200.000 ₾.
• Payı: %50.
• Oran: %0,1.

→ 100.000 × %0,1 = 100 ₾ ödenecek tutar.

Apartman kirasından elde edilen geliri nasıl hesaplamalı?

Gayrimenkul kiralamadan elde edilen gelir, nakit, banka hesabı veya platformlar (Airbnb, Booking vb.) aracılığıyla ödeme alıp almadığınıza bakılmaksızın, ev sahipliğinin toplam gelirine tam olarak dahil edilir.

İstisna: Kira, küçük işletme statüsünde bireysel işletme olarak yapılıyorsa, ciroların sadece %25'i hesaba dahil edilir.

Yabancı gelirler ne olacak?

Gürcistan vatandaşıysanız, yurt dışından elde ettiğiniz gelirler emlak vergisi hesaplamasına dahil edilmez.

Yabancı uyrukluysanız, yurtdışındaki geliriniz dikkate alınır.

Örnek: Yabancı uyruklu bir kişi Batum'da yaşıyor, yabancı bir şirkette uzaktan çalışıyor ve 50.000 ₾ kazanıyor. → Gelir hesaplamaya dahil edilir → beyanname verme yükümlülüğü vardır.

Tiflis ve Batum'da vergi oranı farklı mı?

Evet. Her belediye, Vergi Kanunu'nda belirlenen sınırlar dahilinde kendi oranını belirler:

Belediye	Gelir 40-100 bin ₾	Gelir > 100 bin ₾
Tiflis	%0,1	%0,8
Batumi	%0,15	%0,9
Kutaisi	%0,2	%1

Güncel oranlar her yıl RS.ge web sitesinde belediye vergileri bölümünde yayınlanmaktadır.

Eğer nesne yıl sonuna kadar satılırsa?

Vergi, mülkiyet süresine orantılı olarak hesaplanır. Mülk Ağustos ayında satılırsa, sadece 8 aylık vergi ödersiniz.

Formül: (Maliyet × Oran) × (8 / 12).

Beyannameyi sunmazsan ne olur?

Ceza: 2 aya kadar gecikme durumunda %5, 2 aydan fazla gecikme durumunda %10.

Ceza: Vergi tutarının günlük %0,05'i.

Ek olarak: vergi dairesi maksimum oran (1 %) üzerinden vergi hesaplayabilir ve borç bildirimi gönderebilir.

Hesaplama örnekleri

Örnek 1 — 70.000 ₾ gelirli ve bir daire sahibi bir aile

• Tiflis'teki daire: 200.000 ₾.
• Ailenin geliri: 70.000 ₾.
• Belediye oranı: %0,1.

💰 Vergi: 200.000 × 0,1 % = 200 ₾.

Örnek 2 — 100.000 ₾'nin üzerinde gelir, iki mülk

• Daire (Batumi): 250.000 ₾.
• Araba: 40.000 ₾.
• Aile geliri: 150.000 ₾.
• Oran: %0,9.

💰 Vergi: (250.000 + 40.000) × %0,9 = 2.610 ₾

Örnek 3 — yılın bir kısmı mülkiyet

• Daire: 180.000 ₾, Eylül ayında satın alınmıştır.
• Gelir: 60.000 ₾.
• Oran: 0,1 %.
• Mülkiyet: 4 ay.

💰 Vergi: 180.000 × 0,1 % × (4 / 12) = 60 ₾.

Beyannameyi sunmadan önce kontrol listesi

• Kamu sicil kayıtlarına göre mülk sahibi olduğunuzu kontrol edin.
• Tüm mülklerin (araba ve arazi dahil) bilgilerini toplayın.
• 31.12.2024 tarihi itibarıyla piyasa değerini belirleyin.
• 2024 yılı için ailenin toplam gelirini hesaplayın.
• Belediye oranını kontrol edin.
• 1 Kasım 2025 tarihine kadar RS.ge'ye beyannameyi verin.
• 15 Kasım 2025 tarihine kadar vergiyi ödeyin.
• PDF beyannameyi ve makbuzu saklayın.

Sonuç

Gürcistan'da emlak vergisi sadece bir formalite değildir. Vergi mükellefinin statüsünü ve emlakın işlemlerde, banka işlemlerinde ve oturma izni başvurularında kullanılabilmesini doğrudan etkiler.

• Beyannamenizi zamanında verin,
• gerçek değeri belirtin
• ve tüm ailenin gelirini hesaba katmayı unutmayın.

Böylece vergi dairesi tarafından herhangi bir sorunla karşılaşmazsınız.